港樓講樓
入市基準篇
Q1：香港的黃金地段在哪裡？
A：
黃金地段的考量因素有很多，評判標準不一答案也不一樣，沒有標準答案。 要看是否靠近地鐵站、巴士站、學校、商場、公園或體育設施，個別地區以名氣造就優越感，亦是界定黃金地段的因素之一。 香港最有名的黃金地段如山頂、南區、九龍塘都是普遍市民眼中的高尚地段。
Q2：選擇在香港哪個地區置業？
A：
有很多考慮因素，比如個人經濟狀況、生活方式，公司、子女學校地點。 如果預算有限，可以考慮新界、離島等地區; 如果你更重視靠近某些基礎設施、商業區、交通樞紐、機場、體育或娛樂設施，在市中心置業就會更適合。
Q3：香港哪個區的升值潛力較大？
A:
根據某平台的中位數顯示以下的地區有較大的升值潛力：
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壽臣山、黃竹坑、香港仔（港島南線）
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何文田、紅磡（觀塘地鐵支線）
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尖沙咀附近地區：佐敦、油麻地、深水埗 （港深連接線）
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啟德
Q4：哪些因素對物業的升值潛力有較大影響？
A：
附近的未來發展項目，例如在新的鐵路/交通設施、商務中心區、城市發展、或類似的城市化項目、土地供應、可開發土地有限的地區都會增加其升值潛力。 外來投資者，尤其是來自內地的投資者，亦會增加物業的需求，推高地產價格。
Q5：哪個區域的樓盤相對更保值？
A：
市中心的人口密度較高，導致租金與樓價較高，所以人口密度是影響租金與租金回報率的主要因素之一。 市中心樓盤的需求和定價在經濟衰退下通常會比較穩定。
Q6：在香港買房的基本流程是怎樣的？
A：買房流程通常包括以下步驟：
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找房：通過房地產仲介或網上平台尋找合適的房源。
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看房：實地考察房子，了解環境、交通等配套設施。
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簽訂臨時買賣合約：買賣雙方簽訂臨時合約，買家需支付5%的首期款。
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驗房：如有需要，可請專業驗房師檢查房屋狀況。
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簽訂正式合約：在律師見證下，簽訂正式買賣合約，支付10%的購房款。
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辦理貸款：如需貸款，向銀行申請按揭貸款。
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房屋交接：完成剩餘購房款的支付和房屋過戶手續。
Q7：在香港購買物業的主要費用有哪些？
A：購買物業的主要費用包括：
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購房價格：物業的實際售價。
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印花稅：按物業價值的不同，稅率從1.5%到15%不等。
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律師費：處理合約和交易過程的法律事務，通常為物業價的0.5%-1%。
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房地產代理費：沒有統一的行業標準，需要與代理公司商議。
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其他費用：如按揭貸款的手續費、評估費等。
Q8：什麼是香港的印花稅制度？
A：香港的印花稅主要包括： 從價印花稅（AVD）：按物業價值分級，首次置業者有較低稅率（一般為1.5%-4.25%）。
Q9: 在香港買房與內地有什麼不同？
A：在香港買房必須通過律師處理法律文件和交易過戶，以及持牌的中介代理機構處理相關買賣事宜。
樓宇按揭篇
Q1：香港按揭批核需要什麼條件？
A：
在香港申請房屋按揭貸款需要滿足一系列財務和個人條件，包括貸款比例、收入證明、信用記錄、年齡限制和房屋狀況等。 如果你對按揭貸款有具體需求或疑問，建議諮詢專業的銀行顧問，獲取量身定製的建議。 以下是香港房屋按揭貸款批核的主要條件：
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貸款比例（LTV，即Loan-to-Value Ratio） • 首次置業者：首次購房者通常可以申請較高的貸款比例（LTV）。 如果房價低於1000萬港幣，一般可以貸款70%至90%的房價; 如果房價超過1000萬港幣，貸款比例則通常會下降到50%-60%。 • 非首次置業者：第二套房或投資物業的貸款比例較低，一般為50%-60%。
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借款人的收入與還款能力 • 收入證明：銀行要求借款人提供穩定的收入證明，通常需要提交過去幾個月的工資單或稅單。 自雇人士需要提供詳細的財務報表或稅務記錄。 • 還款能力評估：銀行會根據借款人的收入情況計算其還款能力。 通常，按揭月供額不應超過借款人每月收入的50%，以確保借款人在支付按揭后，仍有足夠資金用於生活開支。
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債務與收入比率（Debt-to-Income Ratio， DTI） • 債務負擔：銀行還會評估借款人的現有債務（如信用卡債務、其他貸款等），通常要求所有債務的月還款總額不得超過收入的50%。 較低的債務負擔比率有助於提高按揭貸款的批核成功率。
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信用記錄 • 良好的信用記錄：銀行會查詢借款人的信用報告，以瞭解其信用歷史和還款記錄。 借款人應保持良好的信用評分，避免逾期還款或累積過多債務。 • 信用報告來源：香港的信用報告由個人信用資訊公司（如TransUnion）提供，銀行會通過這些機構來評估借款人的信用狀況。
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購房者年齡 • 按揭貸款的最長年限：一般為30年，但會受借款人年齡限制。 通常，銀行要求借款人到貸款還清時的年齡不超過65歲至70歲。 因此，年長者可能面臨較短的還款期限。 • 最低申請年齡：借款人通常需年滿18歲，才能申請按揭貸款。
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房屋類型和狀況 • 房產類型：按揭貸款主要適用於住宅物業。 商業物業、工廠樓宇或非標準建築物的按揭貸款要求可能更為嚴格，貸款比例也會降低。 • 物業狀況：銀行通常要求房產處於良好狀態，並可能需要進行房產估值，以確定其市場價值。
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自備款項 • 首付款：根據貸款比例的不同，購房者需要準備10%-50%不等的首付款。 銀行會要求借款人提供自備款項的證明（如銀行存款證明）。 • 其他費用：除了首付款，購房者還需要預留印花稅、律師費和其他購房相關費用。
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貸款種類 • 固定利率與浮動利率：香港按揭貸款有固定利率和浮動利率兩種。 浮動利率通常根據香港銀行同業拆息率（HIBOR）或最優惠利率（Prime Rate）來調整。 借款人應根據自身財務情況選擇合適的貸款方案。 • 按揭保險計劃：對於高比例按揭（即貸款超過房價的60%），借款人可能需要通過香港按揭保險公司（HKMC）購買按揭保險，以降低銀行風險。
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共同借款人 • 共同申請人：如果個人收入不符合銀行的按揭批核標準，借款人可以與配偶或其他家庭成員共同申請按揭貸款。 共同申請人的收入和信用情況也會被銀行評估。
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其他條件 • 按揭貸款政策：香港金融管理局（HKMA）對按揭貸款政策有指導性規定，銀行需要遵守這些規定，包括按揭貸款的風險控制和貸款比例的上限。 • 資產狀況：銀行可能要求借款人提供資產證明（如存款、投資組合等），以評估其償還能力和財務穩健性。
Q2：於香港申請按揭有那幾種？
A：
香港現有按揭主要分為兩種，分別是「定息按揭」和「浮息按揭」。 「定息按揭」是指在供款期內，息率都不會改變。 定息按揭產品一般不是全期定息，可能是首年、三年、五年或八年定息，期內利率不變。 定息期後，則變回浮息按揭。 而「浮息按揭」，每個月的利率是浮動的，也是市面上主流的按揭計劃。 浮息按揭主要是根據兩個不同的利率去制定每月息率，分別是「本港銀行同業拆息（Hibor – H按）」和「最優惠利率（Prime Rate – P按）。
Q3：應該如何選擇合適的按揭計劃？
A：
浮息按揭息率一般會較定息按揭為低，因為浮息按揭利率成本可以轉嫁借款人。 但需注意的是，選擇浮息按揭需要承受利率浮動的風險，而息口會浮動的原因與銀行可隨時提升利率、成本增加將風險轉嫁借款人等有關。 不過，銀行普遍會在息口和借貸成本回落時，同時將息率相應調低。
相反，定息按揭的息率較為穩定，但一開始的息率一般較高，好處是供款期內息率不會改變。 因此，在加息周期，浮息按揭的息率有機會比定息按揭更高，這個情況下選擇定息按揭，可以說是「蝕頭賺尾」。 因此，申請人應該以申請按揭當時的息口高低比較，以選擇合適的按揭計劃。
Q4：按揭保險計劃是什麼？
A：
按揭保險計劃於1999年由香港按揭證券有限公司推出，目的是協助香港市民在樓價不斷上升的情況下能成功置業。 自2018年起，按揭保險計劃之業務已轉移至香港按證保險有限公司經營。 簡單來說，按揭保險計劃是申請人只需付出保險費用，銀行就是按揭保險之受保人，而根據不同物業的價格，申請人最高可借到九成按揭。
香港租房篇
Q1：在香港租房的基本流程是什麼？
A：租房流程包括以下步驟：
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找房：通過仲介、網上平臺或個人網路尋找合適房源。
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看房：實地考察房屋狀況和周邊設施。
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談判租金和條款：與房東商談租金、押金及租期等重要條款。
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簽署租約：簽訂租賃合約，通常需支付一個月租金作為押金，並預付第一個月租金。
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入住：完成鑰匙交接，入住。
Q2：租房時有哪些費用？
A：租房時的主要費用包括：
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月租金：房屋的租賃價格。
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押金：一般為1-2個月的租金，租期結束后如無損壞或違約可退還。
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仲介費：如果通過仲介租房，通常需支付半個月至一個月的租金作為仲介費。
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水電煤費用：租客需自行支付水、電、煤氣等日常生活費用。
Q3：租房時應該注意哪些條款？
A：簽訂租約時應注意：
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租金和租期：明確租金數額和租賃期限。
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租金調整條款：是否允許房東在租期內調整租金，以及調整的條件。
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維修責任：明確房東和租客的維修責任，避免日後糾紛。
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提前解約條款：瞭解租客和房東提前終止租約的條件。
Q4：在香港租房，如何保障自己的權益？
A：保障租房權益的關鍵是簽訂書面租約，並確保租約內容清晰明確。 此外，租客應保留押金收據、租金支付記錄和房屋照片，以備出現糾紛時作為證據。
Q5: 是否必須有律師代表，方可訂立租賃文件？
A：
訂立合約的各方有權選擇是否聘用律師。
擁有律師代表的一方之利益，自然會得到較佳保障。立約方如能在正式簽訂租賃文件前認清並處理這些問題，日後出現糾紛的可能性便可大為減低。
Q6: 聽說有人冒稱業主，但當準租客交租後，該「業主」便消失無踪。我如何才能確定那位「業主」是該物業的真正擁有人？
A：
經由持牌地產代理處理租賃事宜或委託律師行處理文件，該代理或律師行則有責任進行有關土地查冊，以保障其客戶的利益。
Q7: 香港哪個機構專門處理有關租賃事宜嗎？假若在租賃事項上出現糾紛／問題，應向那一個部門求助？
A：
可致電差餉物業估價署的電話熱線2150 8229，向該署的租務主任查詢有關租務的事項。土地審裁處乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構。
假如有關糾紛只涉及金錢問題，而所涉金額不多於港幣五萬元，申索人可於小額錢債審裁處提出其索償。假如所涉金額較高，或有關的法律問題比較複雜，則可於區域法院或高等法院興訟。
Q8: 「租約」（Tenancy Agreement）和「許用權」（License）有甚麼分別？
A：
租約有“土地權 益”許用權擁有“個人權益”，租約有“獨家佔用權”而許用權沒有，租約受《業主與租客條例》保障，而許用權不受該條例約束。
Q9: 在簽署正式租約前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件，簽署這份文件有甚麽後果？
A：
準業主和準租客在簽立正式租約（即租契 / 租賃協議）之前，可先訂立臨時租約。簽署這份文件後，即表示準業主同意在未來出租有關物業，而準租客亦同意在未來承租物業。
臨時租約亦是一份合約。
Q10: 租約是否要繳印花稅？多久要繳？
A：
租賃文件須於簽署後三十日內提交予稅務局的印花書以加蓋印花（俗稱「打釐印 」）。
Q11: 如何計算租賃文件的印花稅？
A：
租期 印花稅率
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無指定租期或租期不固定 年租或平均年租的每一百元須繳付廿五仙，零數亦作一百元計算
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不超逾1年 租期內須繳租金總額的每一百元須繳付廿五仙，零數亦作一百元計算
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超逾1年但不超逾3年 年租或平均年租的每一百元須繳付五十仙，零數亦作一百元計算
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超逾3年 年租或平均年租的每一百元須繳付一元，零數亦作一百元計算
Q12: 假若沒有為租賃文件“打釐印”，會有甚麼後果？
A：
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業主和租客皆可能需面對稅務局提出的索償訴訟。
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此外，租賃文件必須先加蓋印花，方可提交予土地註冊處辦理註冊手續。
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在民事訴訟案件中，未經加蓋印花的租賃文件可能不被法庭接納為證據。
Q13: 為甚麼有些租賃文件必須註冊，有些則毋須註冊？
A：
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業主和租客皆可能需面對稅務局提出的索償訴訟。
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此外，租賃文件必須先加蓋印花，方可提交予土地註冊處辦理註冊手續。
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在民事訴訟案件中，未經加蓋印花的租賃文件可能不被法庭接納為證據。
Q14: 為甚麼有些租賃文件必須註冊，有些則毋須註冊？
A：
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經土地註冊處註冊的文件具有優先權。
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租期超逾三年的租賃文件（即租契）應予註冊。
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若租賃協議含有續租權的條款，即使其租期並不超逾三年，亦應予註冊。
Q15: 租客已經好幾個月沒有繳交租金，我怎樣才可以追討欠租及收回物業？
Q16: 租客已好幾個月沒繳租金，並已棄置有關物業。我可否破門入屋、丟掉其物品及轉換門鎖，以收回物業？
A：
應採取適當的法律程序，藉法庭幫助去收回有關物業。
在沒有獲得法庭批准下重新進入物業，非明智之舉。租客可能在幾個月後出現，宣稱業主非法處置或挪用其遺留於該物業內的貴重物品。
除民事責任外，自行出租物業的業主也可能被刑事檢控。
Q17: 假若租客將物業用作非許可用途，我可能會面對甚麼問題？
A：
物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩，包括：
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違反政府租契
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違反大廈公契
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對第三者的責任
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刑事責任
Q19: 假若租客擅自分租，業主如何保障其權益？
A：
業主即可對租客採取法律行動，以追討賠償。
但如租賃文件內並未包含有關禁止分租的條款，即使分租的行為並未獲得業主同意，亦未必算是違法。
Q20: 我收到銀行來信，聲稱我的租賃文件並未取得其同意，故要求我遷出，我該怎麼做？
A：
有按揭的物業在未取得銀行同意的情況下出租，銀行有權收回該物業。該租客其實已成為了侵權者。即使租客願意繼續交付租金予銀行，銀行亦可拒絕收取租金，而要求租客遷出。
因此，準租客在訂立租賃文件前，應咨詢物業代理公司有關單位是否為按揭物業。假若是按揭物業，應確保業主已獲得承按人的同意。
Q21: 應由業主還是租客負責維修保養出租物業？
A：
有關維修保養問題，業主及租客應在租賃文件中釐定其個別責任。一般做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。
Q22: 如果出租物業發生火警，業主因而蒙受損失，業主可否向租客索償？
A：
要視乎業主與租客在租約內協定的條款，亦要考慮火警起因。
在實際情況中，謹慎的業主會為有關物業及家居物品購買保險。租客亦可能需要為物業購買適當保險（視乎有關租約條款而定）。
Q23: 如租客在租期最後兩個月拒絕繳付租金，要求業主以沒收按金代替交租，業主應否接受？
A：
如果業主收回物業後，發現水喉堵塞、牆壁塗花、窗戶破爛、雪櫃不翼而飛和滿地垃圾等，租客卻已經消失得無影無蹤，按金便未必足以補償所欠租金及把物業回復原狀所需費用。因此，接受租客以按金代租金的提議並不明智。
